Veelgestelde vragen voorkeursrecht

Als het voorkeursrecht op uw woning of perceel geldt, heeft u hierover een brief van de gemeente ontvangen. Daarin staat wat dit voor u betekent en wat u kunt doen als u het er niet mee eens bent.

De gemeente heeft het voorkeursrecht ingeschreven in het Kadaster. Bij de percelen op uw naam komt in het kadaster een vermelding te staan van het voorkeursrecht. Het Kadaster informeert u over de wijziging.

Dat is nog niet bekend. Het voorkeursrecht is gevestigd in verband met het Ruimtelijk Toekomstperspectief. Daarin staat wat de gemeente naar de toekomst toe aan ontwikkelingen onderzoekt voor de stad. Dat gaat onder meer over nieuwe woonwijken.

Voor de toekomstige ontwikkelingen in het gebied ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 (onderdeel van Vechtrand) zijn nog geen concrete ruimtelijke plannen ontwikkeld. Het is nog niet aan te geven of en wat voor ontwikkelingen er plaats zullen vinden op deze locaties. In de komende periode gaat de gemeente verder onderzoeken op welke locaties ontwikkelingen zouden kunnen plaatsvinden, wanneer dat zou kunnen en onder welke omstandigheden.
Daarom kunnen we nu nog niet inschatten hoe lang het voorkeursrecht op de gebieden en op locaties van individuele eigenaren blijft bestaan. Naarmate de onderzoeken hier op termijn meer duidelijkheid over geven, kunnen we ook concreter aangeven wat er met de voorkeursrechten gebeurt.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 8 april 2025 besloten om het voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht is op 10 april 2025 ingeschreven in het Kadaster. Dat betekent dat het voorkeursrecht van het college geldig is tot 10 juli 2025. Als de gemeenteraad binnen 3 maanden (dus uiterlijk op 9 juli 2025) een besluit neemt om het voorkeursrecht te bevestigen, dan geldt het voorkeursrecht voor een opvolgende periode van 3 jaar. Als de gemeente het voorkeursrecht daarna nog langer wil handhaven, moet daar een goede onderbouwing voor zijn. Dan moet de gemeenteraad daar een nieuw besluit over nemen.

Als u uw woning of grond wilt verkopen, moet u het eerst aan de gemeente aanbieden: een aanbiedingsplicht. De gemeente heeft dus het ‘voorkeursrecht’ om het als eerste te kopen.

Nee. Het voorkeursrecht betekent niet dat u móét verkopen. U blijft eigenaar en bepaalt zelf of en wanneer u wilt verkopen.

Ja zeker. Dit staat los van het voorkeursrecht. Voor de verbouwing of uitbreiding kan wel een vergunning nodig zijn. Daarover vindt u meer informatie op de pagina Bouwen en verbouwen.

Ja.

Ja, voor gerechtigden met een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik geldt hetzelfde als voor de eigenaren van een woning of grond waarop een voorkeursrecht is gevestigd.

De gemeente doet een marktconform bod, gebaseerd op de waarde op dat moment. De prijs wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie.

De gemeente doet een marktconform bod, gebaseerd op de waarde op dat moment. De gemeente vraagt een onafhankelijke taxateur om de waarde te bepalen. Deze taxateur houdt rekening met de actuele ontwikkelingen op de markt voor woningen en grond.

De gemeente baseert het bod op de taxatie van de taxateur. Daarna volgen onderhandelingen over het bod. Als u er met de gemeente niet uitkomt, kan een prijsvaststellingsprocedure volgen.

Ja, u mag in sommige gevallen uw woning of grond verkopen aan familie: verkoop aan uw echtgenoot of geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of een pleegkind is toegestaan. Meer informatie over bloed- en aanverwantschap vindt u op:

• Wat is bloedverwantschap?
• Wat is aanverwantschap?

Wanneer u wilt verkopen binnen de familie, kunt u dit bespreken met de notaris die de overdracht van uw woning of grond regelt. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 15.

Als bij een scheiding het huis of de grond op naam van één van beide echtgenoten of geregistreerd partners wordt gezet, geldt een uitzondering op de aanbiedingsplicht.

Na het overlijden van een eigenaar geldt een uitzondering voor degene die (het aandeel in) het huis op naam krijgt op grond van het wettelijk erfrecht of het testament van de overleden eigenaar.

Als u niet zeker weet of deze uitzondering in uw geval geldt, dan kunt u dit bespreken met de notaris die de overdracht van uw woning of grond regelt of de erfenis van de overleden eigenaar afwikkelt. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 15.

Ja, er zijn meer uitzonderingen waardoor u uw woning of grond niet verplicht hoeft aan te bieden aan de gemeente.  Het gaat dan om de volgende gevallen:

• verkoop aan een andere overheidsinstantie (een andere gemeente, waterschap, provincie, de Staat of een door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen rechtspersoon);
• verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop;
• verkoop op grond van een pachtovereenkomst die al gesloten was voordat het voorkeursrecht is ingegaan. Zo’n pachtovereenkomst moet dan wel aan bepaalde wettelijke voorwaarden voldoen;
• verkoop op grond van een overeenkomst die al in het Kadaster stond voordat het voorkeursrecht is ingegaan. Zo’n overeenkomst moet dan wel aan bepaalde wettelijke voorwaarden voldoen.

Als u niet zeker weet of zo’n uitzondering in uw geval geldt, dan kunt u dit bespreken met de notaris die de overdracht van uw woning of grond regelt. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 17.

Dat is niet verplicht. U kunt de gemeente wel informeren, als u dat wilt. 
U kunt dan een e-mail sturen naar het e-mailadres dat staat in de brief die u van de gemeente heeft ontvangen.

Ja, in sommige gevallen kan dat.

U kunt de gemeente om een ontheffing vragen via een schriftelijk verzoek. Dat verzoek kunnen de eigenaren van percelen waar een voorkeursrecht op zit bij de gemeente indienen. Dat kan via een aangetekende briefnaar het adres dat bij vraag 20 is vermeld.

Als u een ontheffing wilt krijgen, moet u wel goed uitleggen en onderbouwen waarom u een ontheffing wilt hebben. Als u aantoont dat er belangrijke redenen zijn waarom u ontheffing wilt hebben op de aanbiedingsplicht, dan kunnen burgemeester en wethouders besluiten ontheffing te verlenen. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen opleggen. Als de gemeente uw verzoek afwijst kunt u hiertegen bezwaar en beroep aantekenen.

Dan blijft het voorkeursrecht ook na de overdracht aan de nieuwe eigenaar gevestigd op het huis of de grond. Als daarna de volgende eigenaar het huis of de grond wil verkopen, geldt voor die nieuwe eigenaar ook weer de verplichting om het huis of de grond eerst aan de gemeente aan te bieden.

Als u uw huis of grond verkoopt, bent u allereerst verplicht om de koper alles te vertellen wat relevant is in verband met het huis of de grond. Dit komt ook in de koopovereenkomst te staan. Daarom doet u er goed aan om bij verkoopplannen ook uw makelaar te informeren over het voorkeursrecht.

Voor de overdracht aan de koper is een notariële akte nodig. De notaris kijkt of er op het huis of de grond een voorkeursrecht zit. Als dat het geval is, zal de notaris eerst uitzoeken of er een uitzondering geldt of dat er ontheffing is verleend. Als dat allemaal niet speelt, dan zal (en mag) de notaris niet meewerken aan de overdracht aan een ander dan de gemeente.

De beoogde koper kan in dit geval een schadeclaim bij u indienen, omdat u de afspraak niet kunt nakomen om hem het huis of de grond te leveren.

We weten dat op het moment dat de voorkeursrechten gevestigd zijn, enkele huizen te koop staan in de gebieden waar het voorkeursrecht voor geldt. 
Ook als uw huis al te koop stond toen het voorkeursrecht gevestigd werd, geldt als hoofdregel de aanbiedingsplicht.

Als één van de uitzonderingen van toepassing is (zie vragen 11, 12 en 13), dan is er geen aanbiedingsplicht.

Als u ontheffing heeft aangevraagd en burgemeester en wethouders ontheffing hebben verleend, is ook geen aanbiedingsplicht (zie vraag 15).

Deze situatie kan al actueel zijn.

Ook dan geldt de aanbiedingsplicht, behalve als er sprake is van een uitzondering (zie vragen 11, 12 en 13).

We begrijpen dat dit uw situatie complex maakt, juist omdat u al een koper heeft.  We vragen u daarom de gemeente te mailen op het e-mailadres dat staat in de brief die u van de gemeente heeft ontvangen. U kunt dan een ontheffing vragen (zie vraag 15). U kunt de koopovereenkomst meesturen. Als u dat wilt, kunt u de persoonlijke gegevens van de koper en de koopprijs weglakken. U kunt de gemeente ook vragen om te reageren vóór de leveringsdatum die u met uw koper heeft afgesproken.

Als u uw eigendom wilt verkopen, kunt u dit aangeven door een aangetekende brief te sturen naar de gemeente. Dat dit met een aangetekende brief moet, staat in de Omgevingswet.

In uw brief kunt u aangeven dat u uw huis of grond aanbiedt vanwege het voorkeursrecht dat op uw eigendom rust. U mag daarbij alvast de gewenste koopprijs noemen, maar dat hoeft niet.

U ontvangt van ons dan eerst een ontvangstbevestiging. We laten u zo snel mogelijk – en uiterlijk binnen 6 weken – met een aangetekende brief weten of we met u in gesprek willen gaan over de verkoop van uw huis of grond.

Het postadres voor de aangetekende brief is:
Gemeente Zwolle
Afdeling Vastgoed
Postbus 10007
8000 GA Zwolle

Na ontvangst van uw e-mail moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken de beslissing nemen of zij met u willen onderhandelen over de verkoop van uw eigendom op nader overeen te komen voorwaarden.

De gemeente beslist op basis van een afwegingskader. Hierbij wordt gekeken naar de ligging van het perceel, het risico op versnipperd grondeigendom en het risico op grondspeculatie. Dit kader is vastgesteld door het college.

Als de gemeente niet of niet op tijd (binnen 6 weken) ingaat op uw aanbod om te onderhandelen over de aankoop van uw huis of grond, dan kunt u uw huis of grond voor een periode van 3 jaren aan anderen verkopen zonder dat u dit eerst hoeft aan te bieden aan de gemeente.

Het voorkeursrecht blijft in het Kadaster dan wel geregistreerd op uw huis of grond, daarom is het belangrijk dat u uw berichten en documenten over het aanbod goed bewaart.

Als er discussie ontstaat met de gemeente over het tijdig reageren, is de gemeente degene die dit moet bewijzen dat zij wel tijdig heeft gereageerd.

Als de gemeente op uw aanbod in wil gaan, moet het college van burgemeester en wethouders daar een besluit over nemen. Dit heet het “beginselbesluit”. Nadat de gemeente u heeft geïnformeerd over het beginselbesluit, kunt u met de gemeente gaan onderhandelen over de prijs en de overige verkoopvoorwaarden.

Dat zal per geval verschillend zijn. In principe gaan onderhandelingen hetzelfde als wanneer u aan iemand anders dan de gemeente verkoopt: als er overeenstemming is over de hoofdpunten (het huis en/of grond, de prijs, de datum van levering) stelt de gemeente of uw makelaar/verkoopadviseur een koopovereenkomst op. Als u en de gemeente het eens zijn over de overige verkoopvoorwaarden, volgt ondertekening van de koopovereenkomst en daarna levering via de notaris.

Nee, het kan zijn dat de gemeente de prijs te hoog vindt. Het kan ook zijn dat de gemeente het niet eens is met voorwaarden die u bij uw aanbod heeft genoemd.
Dit is te vergelijken met hoe het gaat bij een gewone verkoop van een huis of grond als er geen voorkeursrecht op zit.

Het kan zijn dat u vindt dat de onderhandelingen te lang duren of dat het te lang duurt voordat de gemeente u een bod doet. U kunt dan altijd een schriftelijk verzoek doen aan burgemeester en wethouders om de rechter in te schakelen. De gemeente moet dan binnen 4 weken aan de rechter een oordeel vragen over de onderwerpen waarover u het met de gemeente (nog) niet eens bent. Dit kan bijvoorbeeld ook wanneer de gemeente in uw ogen niet genoeg wil betalen. De rechter kan dan helpen via een prijsvaststellingsprocedure.

Als burgemeester en wethouders niet, of niet op tijd, een verzoek bij de rechter indienen, dan krijgt u gedurende 3 jaren de vrijheid om uw eigendom aan een ander te verkopen.

Deze termijn is langer als het voorkeursrecht is gebaseerd op een omgevingsplan, dan kunt u 5 jaar overdragen aan een ander. Dat is nu nog (lang) niet aan de orde.

Het voorkeursrecht blijft in het Kadaster dan wel geregistreerd op uw huis of grond, daarom is het belangrijk dat u uw berichten en documenten over het aanbod goed bewaart.

Bij een prijsvaststellingsprocedure moet de rechtbank altijd één of meer deskundigen benoemen. Zij brengen advies uit aan de rechtbank over de reële marktprijs. Dit betekent dat de prijs hetzelfde is als wat u reëel gesproken zou kunnen krijgen als u als u vrij kon verkopen aan een redelijk handelende koper.

De rechter neemt op basis van de deskundigeninformatie een beslissing over de prijs. De uitspraak (“eindbeschikking”) van de rechtbank komt in principe binnen 6 maanden nadat de gemeente aan de rechter heeft gevraagd om een oordeel. De ervaring is dat de rechtbank langer nodig heeft dan deze 6 maanden.

De hoofdregel is dat kosten van de procedure bij de rechtbank (dus ook advocaatkosten) moeten worden betaald door de gemeente. Dit kan anders zijn als de rechter in zijn besluit zet dat u (een deel van) de kosten van procedure moet betalen.

Wat gebeurt er na de uitspraak (“eindbeschikking”) van de rechter?

In de eindbeschikking staat de definitieve koopprijs. U bepaalt zelf of de overdracht tegen deze prijs plaatsvindt. Als u dat inderdaad wilt, moet u dat binnen 3 maanden na de eindbeschikking aan de gemeente mededelen. Als u dat niet doet, of niet op tijd, dan blijft het voorkeursrecht gelden en vervalt de medewerkingsplicht van de gemeente. Als u dan alsnog wilt verkopen, moet u weer eerst de gemeente het aanbod doen om van u te kopen. U bent dan dus ‘terug bij af’.

Ja, dat kan. Tussen de oplevering van het deskundigenadvies en vóór de eindbeschikking kan de gemeente het verzoek intrekken waarmee de rechter werd gevraagd om de prijs vast te stellen.

Als de gemeente dit doet, kunt u gedurende 3 jaar uw huis of grond aan een ander overdragen. In die 3 jaar blijft het voorkeursrecht wel zichtbaar in het kadaster. Draagt u uw huis of grond niet over binnen die 3 jaar, dan herleeft het voorkeursrecht.

Er geldt een andere regel als het voorkeursrecht voor een periode van 5 jaren gebaseerd was op een omgevingsplan, dan vervalt het voorkeursrecht. De rechtbank beslist na intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders nog wel over de kosten van de procedure voor de rechtbank, waaronder de kosten van uw advocaat. Eventueel kan de rechtbank een uitspraak doen over schadevergoeding als daar aanleiding toe is. 

Er zijn situaties denkbaar, waarin u wilt dat de gemeente uw huis of grond van u koopt en waarin het juist de gemeente is die van de koop af wil zien. U kunt dan wegens ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’ binnen 2 maanden een verzoek bij de rechter indienen en vragen om een uitspraak dat de gemeente alsnog wel moet meewerken aan de overdracht.  Die termijn van 2 maanden gaat lopen op de volgende momenten:

• als de gemeente ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, later in de procedure toch afhaakt, en
• als de gemeente het verzoek om een prijsvaststellingsprocedure niet of niet tijdig indient.

Ingeval de rechtbank met uw verzoek instemt, dan stelt de rechtbank de prijs vast en moet de gemeente binnen 3 maande meewerken aan de overdracht. U moet dan, als u dan nog steeds aan de gemeente wilt verkopen, dit schriftelijk aan de gemeente laten weten.

Ja, dat kan via een onteigeningsprocedure. Voor een onteigeningsprocedure gelden strenge regels, ook voor de prijsvaststelling. De gemeente zal slechts in uiterste nood dit instrument inzetten, liever gaat de gemeente dan met u in gesprek over de aankoop van uw eigendom.

Ja. U kunt digitaal bezwaar maken via de website van de gemeente Zwolle (www.zwolle.nl/bezwaar-en-beroep) of u kunt een brief sturen. De brief met het bezwaarschrift kunt u sturen naar Gemeente Zwolle, Administratie bezwaarschriften, Postbus 10007, 8000 GA Zwolle.

In het bezwaarschrift legt u uit waarom u het niet eens bent met het besluit. U vermeldt hierbij de volgende gegevens:

• uw naam;
• adresgegevens en telefoonnummer;
• datum waarop u het bezwaarschrift schrijft;
• omschrijving van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking, welk gebied) waartegen het bezwaar is gericht;
• waarom u bezwaar maakt tegen het collegebesluit;
• uw handtekening.

Zorg ervoor dat wij uw bezwaarschrift ontvangen binnen zes weken na de dag waarop de beschikking is verstuurd. Die datum staat op de brief die u van de gemeente heeft ontvangen. Als u het bezwaarschrift op tijd indient, voorkomt u dat we uw bezwaarschrift niet meer (inhoudelijk) kunnen behandelen. Meer informatie over de bezwaarprocedure vindt u op onze website.

Nee.

Het college bereidt een voorstel voor de raad voor om het voorkeursrecht definitief te vestigen. Dat besluit moet de raad nemen binnen 3 maanden na 10 april 2025, de datum waarop het voorkeursrecht in werking is getreden. Dit betekent dat de gemeenteraad waarschijnlijk begin juli 2025 een besluit neemt over de voorkeursrechtbeschikking.

Na het besluit van de gemeenteraad (juli 2025) gaat er weer een bezwaartermijn van 6 weken lopen, maar dan over het besluit van de gemeenteraad. Als u een bezwaarschrift wilt indienen, geldt daarvoor hetzelfde als bij vraag 32 is vermeld.
Als u al een geldig bezwaarschrift (zie bij vraag 32 heeft ingediend tegen het collegebesluit, hoeft u niet nogmaals bezwaar in te dienen tegen het raadsbesluit.

Ja, dat kan.

Belanghebbenden kunnen bij de gemeenteraad alvast een mondelinge of schriftelijke zienswijze indienen over het raadsvoorstel. Schriftelijke zienswijzen kunnen tot uiterlijk 22 mei 2025 worden gericht aan de gemeenteraad van Zwolle, Postbus 10007, 8000 GA te Zwolle. Indien u uw zienswijze mondeling kenbaar wil maken, dan kan u hiervoor een afspraak maken. Dat kunt u aangeven via het Klantcontactcentrum. U kunt ook een e-mail sturen naar het e-mailadres dat staat in de brief aan de eigenaren van percelen waar een voorkeursrecht op rust.

Op dit moment is nog niet bekend welke toekomstige ontwikkelingen er komen en welke dat zijn. Zie het antwoord bij vraag 2.

De voorkeursrechten zijn gevestigd op gebieden waar het Ruimtelijk Toekomstperspectief in de toekomst mogelijk woningbouw voorziet. Bij de gebieden waar nu de voorkeursrechten op gevestigd zijn, vindt de gemeente dat er kans is op ongewenste grondspeculatie. Op dit moment acht de gemeente die kans minder aanwezig in de andere gebieden die in het Ruimtelijk Toekomstperspectief in kaart zijn gebracht voor toekomstige woon- of andere ontwikkelingen.

Als uw vraag hier niet tussen staat en u hebt behoefte aan contact met de gemeente, dan kunt u dat laten weten via het e-mailadres dat staat in de brief die u over het voorkeursrecht heeft ontvangen.

U kunt ook bellen naar het Klantcontactcentrum (KCC) van de gemeente. Het KCC is bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08.30 tot 17.00 uur op telefoonnummer: 14 038 (5 cijfers). Na het intoetsen van het nummer volgt een menu waar u de naam van de gemeente kunt inspreken. Vervolgens kunt u uw vraag inspreken. Op die manier kunnen we u snel met de juiste medewerker verbinden.

Normaal gesproken reageren we binnen 48 uur op uw vraag of een terugbelverzoek. Zeker in de eerste maanden na het besluit om voorkeurrechten te vestigen, kan het zo zijn dat er veel vragen binnenkomen. We doen ons best om iedereen zo snel mogelijk een antwoord te sturen of terug te bellen.