Regels voor het delen van een woning
Wilt u uw woning splitsen, gebruiken voor kamerverhuur of iemand laten inwonen? Sinds 2025 zijn de regels soepeler geworden. Daardoor is het nu makkelijker om uw woning te delen. Er gelden wel voorwaarden, zoals een minimale grootte van de woning en eisen voor bergruimte.
Hieronder leest u over de verschillende vormen van een woning delen. En vertellen we over de regels, wat de belangrijkste wijzigingen zijn, en wat u moet doen als u uw woning wilt delen.
We kunnen ons voorstellen dat de regels misschien ingewikkeld zijn. Komt u er niet uit? Neem gerust contact op met de gemeente. We denken graag met u mee!
Belangrijke tekst: Let op: De regels op deze pagina gelden niet voor flexwoningen, tiny houses, woonboten, woonwagens of tenten of vergelijkbare woonvormen.
Welke mogelijkheden zijn er?
Er zijn verschillende manieren om uw woning met anderen te delen: Inwonen, hospitaverhuur, friendscontracten, kamerverhuur, zachte splitsing, bouwkundig splitsen, of kadastraal splitsen.
Inwonen
Bij inwoning deelt u uw woning met één extra huishouden. Dit kan één persoon zijn, maar ook meerdere personen. Bijvoorbeeld een stel, gezin of familieleden. Dit gebeurt meestal voor korte tijd, zonder (huur)contract, en soms tegen een kleine vergoeding. In sommige delen van Zwolle heeft u hiervoor een omgevingsvergunning nodig.
Hospitaverhuur
U verhuurt een kamer in uw eigen woning aan een huurder. U woont dus samen in hetzelfde huis, maar de huurder heeft een huurcontract. De ideale manier om bijvoorbeeld een student aan een woning te helpen. Dit kan ook in een huurwoning. In sommige delen van Zwolle heeft u hiervoor een omgevingsvergunning nodig. Als u het goed regelt heeft het verhuren van een kamer geen gevolgen voor de eventuele huurtoeslag of AOW van de hoofdhuurder.
Friendscontract
Twee of meer mensen huren samen één woning met een gezamenlijk contract. De gezamenlijke huurders zorgen voor het betalen van de huur, en zoeken een nieuwe medehuurder als er een vertrekt. In sommige delen van Zwolle heeft u hiervoor een omgevingsvergunning nodig.
Kamergewijze verhuur
Bij kamergewijze verhuur wordt een woning opgedeeld in onzelfstandige woonruimtes (zie hieronder) die elk apart worden verhuurd. Elke huurder heeft zijn eigen huurcontract, maar deelt ten minste één woonvoorziening bijvoorbeeld het toilet. Kamergewijze verhuur is toegestaan in de meeste wijken van Zwolle, mits u een omgevingsvergunning heeft. In sommige delen van Zwolle heeft u hiervoor een omgevingsvergunning nodig.
Zachte splitsing
De woning wordt zo ingericht dat er feitelijk twee huishoudens kunnen wonen. Dit betekent dat elk huishouden bijvoorbeeld een eigen keuken en badkamer heeft. Juridisch blijft de woning één, maar praktisch bestaan er twee.
De term ‘zachte splitsing’ komt niet voor in de wet. Daarom kijken we of er sprake is van twee zelfstandige woningen. Dat is het geval als beide woonruimten een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet hebben. Is dat niet zo, dan valt dit onder inwoning.
Bouwkundig splitsen
De woning wordt bouwkundig aangepast zodat er twee zelfstandige woningen ontstaan. Hiervoor zijn wel vergunningen en bouwkundige ingrepen nodig, zoals aparte ingangen of voorzieningen. Een zelfstandige woonruimte moet voldoen aan de eisen die u hieronder kunt lezen.
Kadastraal/juridisch splitsen
De woning wordt volledig gesplitst in twee (of meer) officiële woningen. Elke woning krijgt een eigen kadastraal nummer en kan apart verkocht of verhuurd worden. Dit is de meest kostbare vorm en vereist in de meeste gevallen meerdere vergunningen.
Belangrijke tekst: Deze bovengenoemde manieren verschillen ook in hoeveel moeite en geld ze kosten. De afbeelding hieronder laat dit goed zien. Bron: Platform 31(externe link).
Regels voor onzelfstandige woonruimte
Met onzelfstandige woonruimte bedoelen we woonruimte met een gedeelde keuken en/of sanitaire voorzieningen. Bijvoorbeeld bij inwonen, hospitaverhuur, een friendscontract, of kamerverhuur.
Voor kamerverhuur gelden andere regels dan voor friendscontracten, hospitaverhuur en inwoning. Zo is de kaart niet van toepassing op deze drie vormen. Ook andere regels gelden alleen voor kamerverhuur, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van drie of meer huishoudens (zoals studenten) in één woning.
Wat zijn de belangrijkste regels?
- Op de kaart hiernaast ziet u verschillende zones: Groen, rood en grijs.
- In de rode delen geldt dat nieuwe onzelfstandige woonruimte realiseren niet mogelijk is.
- In de groene gebieden kunnen woningen wel in aanmerking komen.
- In het grijze gebied geldt deze beleidsregel niet.
- Maximaal 15% van de woningen in uw straat met hetzelfde postcodegebied mag onzelfstandig worden verhuurd.
- Het maximaal aantal kamers per woning is afhankelijk van de oppervlakte van de woning:
- < 60 m² → geen kamers toegestaan
- 60–80 m² → maximaal 2 kamers
- 80–100 m² → maximaal 4 kamers
- 100-120 m² → maximaal 6 kamers
- > 120 m² → maximaal 8 kamers
- Er moet bergruimte aanwezig zijn, dit kan op twee manieren:
- 1,5 m² bergruimte per bewoner. Bergruimte kan ook een achtertuin zijn.
- Of een gedeelde- of buurtvoorziening (bijvoorbeeld openbare fietsenstalling) binnen 75m loopafstand.
- Voor inwoning is er één extra huishouden per woning toegestaan.
- Een huishouden kan één persoon zijn, maar ook meer personen. Bijvoorbeeld een stel, gezin of familieleden.
- In bepaalde gebieden moet u hiervoor een omgevingsvergunning hebben.
- Een omgevingsvergunning voor inwoning wordt verleend als bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt onderbouwd dat er sprake is van inwoning volgens de definitie in deze beleidsregel.
Bekijk alle regels voor het verhuren van onzelfstandige woonruimte en inwoning(externe link).
Belangrijkste wijzigingen in 2025:
- Het maximum percentage woningen in dezelfde straat die worden gebruikt voor onzelfstandige bewoning, met dezelfde postcode, is verhoogd van 10% naar 15%.
- Er is nu een duidelijke maatstaf voor het aantal kamers per woning, op basis van de grootte van de woning. Die was er nog niet.
- Inwoning is nu toegestaan in alle woongebieden. Momenteel is inwoning in sommige delen zonder vergunning mogelijk. In de gebieden waar dit nog niet het geval is kan met een omgevingsvergunning voor inwoning dezelfde mogelijkheden worden geboden. Nu kan inwoning ook in andere buurten toegestaan worden, zodat bestaande huizen beter worden benut.
Regels voor zelfstandige woonruimte
Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen entree, keuken en sanitaire voorzieningen. Denk hierbij aan (studio)appartementen of gesplitste eengezinswoningen. Vaak is hiervoor een zachte splitsing, bouwkundige splitsing, of kadastraal/juridische splitsing van de woning nodig.
Wat zijn de belangrijkste regels?
- Er zijn verschillende zones met verschillende regels: Het centrumgebied, het overig stedelijk gebied en het buitengebied. Op de kaart hieronder ziet u die verschillende delen.
- In het centrumgebied (rood op de kaart) mogen bestaande grondgebonden woningen met alleen een woonfunctie niet gesplitst worden. Appartementen of woningen boven een winkel kunnen bijvoorbeeld wel in aanmerking komen.
- In het overig stedelijk gebied (groen op de kaart) mogen grondgebonden woningen vanaf 100 m² gebruiksoppervlak worden gesplitst. In het centrumgebied geldt dit minimum van 100 m² niet.
- Er geldt een minimale woonoppervlakte van 40 m² per zelfstandige woning.
- Er moet bergruimte aanwezig zijn, dit kan op twee manieren:
- Minimaal 5 m² (per woning) op eigen perceel. Een achtertuin geldt ook als bergruimte.
- Of een gedeelde- of buurtvoorziening (bijvoorbeeld openbare fietsenstalling) binnen 75m loopafstand én 1,5 m² bergruimte op eigen perceel.
Bekijk alle regels voor zelfstandige woonruimte(externe link).
Belangrijkste wijzigingen in 2025:
- Het minimumoppervlak is veranderd van 35 m² naar 40 m².
- Splitsen in het overig stedelijk gebied (groen op de kaart) is nu mogelijk vanaf 100 m² in plaats van 120 m².
- Bergruimte mag nu ook in gezamenlijke of buurtvoorzieningen liggen.
Aanvragen en regelen
Om zelfstandige of onzelfstandige woonruimte te realiseren heeft u een omgevingsvergunning nodig (behalve voor inwoning, als dat al is toegestaan volgens het omgevingsplan).
Via het Omgevingsloket(externe link) kunt u een vergunningaanvraag doen voor de activiteit “Afwijken van regels in het omgevingsplan”. Let op: Als u ook gaat (ver)bouwen of andere activiteiten uitvoert, moet u dit toevoegen in de aanvraag.
De beslistermijn voor een aanvraag is in principe maximaal 8 weken. Maar het kan langer duren. De beslistermijn kan eenmalig worden verlengd met 6 weken, als daar een goede reden voor is. Het kan ook zijn dat er aanvullende documenten nodig zijn of dat de aanvraag incompleet is. We vragen u dan om de aanvraag aan te vullen. In de tussentijd wordt de beslistermijn gepauzeerd.
U kunt ook eerst een conceptverzoek doen. Zo weet u van tevoren of uw plan realistisch is of dat u het beter nog wat kunt aanpassen. Meer daarover leest u op Conceptverzoek omgevingsvergunning.
Komt u er niet uit? Neem gerust contact op met de gemeente, er denkt graag iemand met u mee.
Contact
Wij snappen dat deze informatie nog vragen kunnen oproepen. Heeft u vragen of wilt u contact opnemen met de gemeente? Bel dan naar: 14 038. Wij helpen u graag verder van verdere informatie of hulp!